Верховна Рада прийняла в другому читанні Закон України „Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду”. За законопроект проголосував 401 народний депутат.
Основні пункти закону -- відселення власників (наймачів) житлових (нежилих) приміщень будинків, що реконструюються, здійснюватиметься за умови згоди цих власників відповідно до умов договорів, що інвестор-забудовник укладає з кожним власником, крім того власникам житлового приміщення, що знаходиться на дату вступу в силу цього закону на квартирному обліку, надаватиметься нове житло з урахуванням норми житлової площі, установленої законом.
Процес виконання програми
Реконструкція застарілого житлового фонду здійснюється згідно з нормативами, встановленими у сфері землеустрою, містобудування, озеленення територій, утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, освітлення територій, охорони здоров’я, довкілля, земель, поводження з відходами. Джерелами фінансування реконструкції, заміни житлового фонду є: кошти інвесторів, які беруть участь у реалізації проектів реконструкції, заміни житлового фонду, кошти фондів реконструкції, заміни житлового фонду, утворених відповідно до закону, кошти державного та місцевих бюджетів з подальшим їх поверненням та інші джерела, не заборонені законом.
Згідно закону органи місцевого самоврядування мають забезпечувати проведення інвентаризації застарілого житлового фонду, що підлягає комплексній реконструкції, проводити конкурс з метою визначення інвестора-забудовника для виконання програми комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду, затверджувати та погоджувати передпроектну та проектну документацію забудови території, підготовлену інвесторами-забудовниками. Після укладання з інвесторами-забудовниками – переможцями конкурсу договір на проведення реконструкції, заміни нежитлового та житлового фондів місцева влада має контролювати виконання інвестором-забудовником своїх зобов’язань.
Далі протягом одного місяця з дня прийняття проекту реконструкції, своє рішення про реалізацію проекту реконструкції оприлюднюють у засобах масової інформації та письмово повідомляють власників та наймачів жилих приміщень, власників та користувачів земельних ділянок, інженерних мереж, розташованих у межах кварталів (мікрорайонів) реконструкції, про умови та особливості реалізації прав власності/користування у зв’язку з проведенням комплексної реконструкції кварталу (мікрорайону). Після цього створюють фонди реконструкції, заміни житлового фонду за рахунок коштів, що надійшли від продажу і оренди комунального майна, землі, у складі місцевого бюджету, та ініціюють разом з інвесторами-забудовниками скликання установчих зборів щодо створення об’єднання співвласників багатоквартирних будинків. Далі відбувається передача у власність або в оренду об’єднанню співвласників багатоквартирного будинку земельну ділянку – прибудинкову територію та забезпечується своєчасне відселення власників та наймачів жилих (нежилих) приміщень із застарілого житлового фонду, що підлягає знесенню, на попередньо погоджених з інвестором-забудовником умовах та вирішують в установленому законом порядку всі спірні питання, пов’язані з таким відселенням.
Законом дозволяється залучати до обговорення планів реконструкції застарілого житлового фонду представників відповідних територіальних громад, громадських організації, а після прийняття рішень про розроблення містобудівної документації щодо реконструкції кварталів застарілого житлового фонду повідомляють через засоби масової інформації про порядок подання пропозицій щодо цієї документації, порядок її обговорення.
Аспекти
Реалізація інвестиційних проектів комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду здійснюється за умови попереднього і повного відшкодування вартості власникам жилих приміщень втрат, шляхом надання за їх згодою їм іншого житла або грошової компенсації. Так власникам нежилих приміщень надається рівноцінне нежиле приміщення або грошова компенсація, власникам садибних жилих будинків, які вилучаються разом із земельною ділянкою для суспільної потреби, надається за їх згодою рівноцінна земельна ділянка з побудованим на ній житлом або грошова компенсація.
Розмір грошової компенсації за жиле (нежиле) приміщення визначається на основі експертної оцінки жилого (нежилого) приміщення, яку проводять державні оцінники.
Спори щодо вилучення жилого (нежилого) приміщення, розміру викупної вартості або інших умов компенсації, вирішуються в судовому порядку. Відселення власників (наймачів) жилих (нежилих) приміщень будинків, що реконструюються, здійснюється за умови згоди цих власників (наймачів) відповідно до умов договорів, які інвестор-забудовник укладає з кожним власником (наймачем) цих приміщень. У разі знесення житлових будинків в межах території комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду відселення власників (наймачів) жилих приміщень у маневрений житловий фонд не допускається.
Відселення наймачів жилих (нежилих) приміщень здійснюється за умови попереднього надання їм інших рівноцінних за площею та кількістю кімнат жилих (нежилих) приміщень у межах кварталу (мікрорайону) комплексної реконструкції населеного пункту в порядку, встановленому законодавством. Власник (наймач) жилого приміщення, який не перебуває на квартирному обліку, має право отримати на умовах компенсації в межах території комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду інше житло, в якому кількість кімнат та жила площа не менше кількості кімнат та жилої площі квартири будинку, що підлягає знесенню, незалежно від числа зареєстрованих у ньому осіб. Жила площа, що пропонується, може бути безоплатно збільшена до 50 відсотків жилої площі квартири будинку, що підлягає знесенню.
Власнику (наймачу) жилого приміщення, який перебуває на день набрання чинності цим Законом на квартирному обліку, надається нове житло з урахуванням норми жилої площі, встановленої законом. У разі надання такого житла власник (наймач) жилого приміщення та громадяни, які зареєстровані за цим місцем проживання, знімаються з обліку осіб, які потребують поліпшення житлових умов, інвестор-забудовник звільняється від сплати частини пайової участі у створенні інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури на суму вартості збільшеної загальної площі наданого житла, а при розподілі жилих приміщень та визначенні поверху враховуються потреби людей з обмеженими фізичними можливостями.
У разі якщо інвестор-забудовник не може запропонувати власнику (наймачу) жилого приміщення в межах території комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду рівноцінне житло, то житло більшої площі надається за рахунок коштів інвестора-забудовника. У разі якщо власник жилого приміщення бажає отримати житло меншої площі, ніж передбачено, йому може бути запропоновано таке житло з оплатою різниці за ринковою вартістю інвестором-забудовником, якщо більшої – то власне мешканець оплачуватиме різниці за ринковою вартістю забудовнику.
Власнику жилого приміщення надається за рахунок інвестора-забудовника транспортний засіб та вантажники для перевезення майна або компенсуються документально підтверджені витрати, пов’язані з переселенням. Ще власник житла має позачергове право в місячний термін з дня переселення на телефонізацію за рахунок інвестора-забудовника наданої для переселення квартири, якщо вилучена у нього квартира, жиле приміщення були телефонізовані, а також, якщо був гараж то право на грошову компенсацію за ринковою вартістю гаражу, або місце на організованій автостоянці в межах території реконструкції кварталів (мікрорайонів) за рахунок інвестора-забудовника та за наявності законних підстав володіти, користуватися і розпоряджатися гаражем.
Інвестор-забудовник розпоряджається на власний розсуд визначеною інвестиційним договором часткою побудованої ним жилої та нежилої площі для одержання прибутку. Річна орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності, передані в оренду інвестору-забудовнику на період будівництва і до введення об’єктів містобудування в експлуатацію, але не більше ніж на три роки, встановлюється -- для земель під об’єктами загального користування (вулицями, скверами, парками, площами тощо) та соціально-побутового призначення (дитячими садками, яслами, школами тощо) — 1 гривня незалежно від площі, а для земель під іншими об’єктами — 0,03 відсотка їх нормативної грошової оцінки. Після введення об’єктів містобудування в експлуатацію річна орендна плата за земельні ділянки справляється відповідно до законодавства.
Як заявив міністр будівництва, архітектури і ЖКГ Володимир Рибак, реалізація програми реконструкції перших будинків масової забудови 60-70 років розпочнеться вже у 2007 році, одразу ж після того як її буде затверджено на законодавчому рівні в першому кварталі-початку другого кварталу 2007 року. Для цього регіональні представники влади в першій половині 2007 року повинні розглянути земельні ділянки для будівництва перших будинків для відселення жителів "хрущовок".
Хоч на думку ініціаторів прийняття закону, останній має реально вирішити житлову проблему та проблему існування черг на отримання квартир експерти ринку нерухомості дещо іншої думки.
На думку голови ЛОО спілки архітекторів України, експерта Західноукраїнського регіонального навчального центру, кандидата архітектури, доцента кафедри ”Містобудування” НУ “Львівська політехніка” Миколи Габреля прийнятий закон до будівельного буму не призведе. „Від прийняття цього закону багато що не зміниться, зокрема ціни на житло не зменшаться, і будуватимуть зрозуміло не соціальне, читай аскетичне житло а дороге, елітне житло. Дешевого житла не буде, тому що не має передумов його здешевлення – будинки зводитимуться на місці „хрушовок” з „нуля”, бо ті ж інженерні комунікації є здебільшого непридатними і потребують заміни. У Львові „хрущовок” досить багато, вони є і в старій частині міста і в інших престижних районах, а від цього також залежатиме ціна на квартиру, отриману замість старої, „хрущовки”. Тому я припускаю що ця законодавча ініціатива фактично не діятиме”, -- сказав в коментарі „Гал-info” експерт.
Для того щоб відбулося деяке зменшення ціни на житлову нерухомість і кампанія по заміні „хрущовок” на нормальне житло почала діяти, на думку Миколи Габреля треба ввести податок на нерухомість, при чому з застосуванням градаційної прогресивної шкали. „Треба ввести податок на нерухомість із застосуванням прогресивної шкали – не 0,5 -1%, а так щоб людям було не вигідно тримати зайве житло, відтак купувати за дешево і перепродавати дорого. Так робиться у більшості розвинутих країн світу. Ставка податку з нерухомості має бути тим більшою, чим більше площа. Крім цього необхідно прийняти альтернативні заходи такі як розширення іпотеки – щоб не заможні люди могли дозволити собі купувати житло у кредит, і потім виплачувати його банку, знов таки, як це робиться в розвинутих країнах, -- каже Габрель.
В те що програма реконструкції будинків старої масової забудови 60-70 років розпочнеться вже у 2007 році сумнівається і директор рієлтерського агентства „Маклер” Еліна Сєннікова. „Це не буде рівноцінний обмін, бо забудівельники не будуватимуть ще одних „хрущовок”. Відповідно люди для того щоб отримати квартиру в новому будинку, куди їх буде запропоновано переселитися змушені будуть доплачувати і не всі будуть в змозі це зробити”, -- каже Еліна Сєннікова. Втім, як прогнозує рієлтор якщо програма таки почне діяти „хрущовки” одразу підскочать в ціні відсотків на 20. „Хрущовки стануть користуватися неабияким попитом як у громадян так і у рієлторів, бо буде вигідно міняти дешеву хрущовку на сучасне житло. Відповідно зросте і попит, якщо спрогнозувати то можливо навіть і до 20 відсотків”, -- каже Еліна Сєннікова.
Валентин КОНЦЕВИЧ, „Гал-info”
