Однією з болючих проблем Львова є будівництво соціального житла. Нібито і землі у місті не бракує, проте будівельники чомусь переважно будують елітне, а не соціальне житло. Про причини такого явища «Гал-info» запитало в депутата Львівської міської ради, голови правління Об’єднання підприємців Львівщини «Крок» Михайла Мужилівського.
- Пане Михайле, чи вирішується якось, на Вашу думку, проблема будівництва соціального житла у Львові?
- На сьогодні ця проблема в нашому місті ніким не вирішується. Це питання піднімалося буквально на перших скликаннях міської ради, і голова міста Андрій Садовий заявляв, що планує забирати в міський бюджет у будівельних фірм від 15-ти до 25 відсотків прибутку від збудованого будинку житлом або коштами.
Будівельники, звичайно, дещо обурені цими намірами, хоча це все одно не вирішить проблему будівництва соціального житла. Поясню чому.
Якщо на сьогодні будівельники у Львові будують у середньому 200 - 250 тис. м. кв. житла на рік, то виходить, що вони вкладають у це будівництво 500-600 млн грн. Якщо забрати від цієї суми 5 відсотків, що було задекларовано на минулій сесії, то тоді міськрада отримує близько 25-30 млн грн. На ці гроші можна збудувати 10 700 м кв. соціального житла (в розрахунку 550 доларів за м кв. без технічних умов). Середня площа «соціальної квартири» становить 55 м кв., отже ми отримуємо 200 квартир на рік лише з коштів від забудовників.
Але варто зупинитися на одному аспекті. Будівельні фірми купують земельні ділянки під будівництво житла на аукціоні, і вартість цієї ділянки сьогодні є дуже дорогою – «сотка» (100 м кв.) коштує зараз у середньому 25-30 тисяч доларів. З огляду на відсутність інфраструктури, до цих ділянок треба підводити газ, каналізацію, водопостачання, електрику, а це, відповідно, додаткові витрати. Тому ціни на землю у Львові є зависокими. Відтак, можливо, з будівельників треба брати лише 2 відсотки прибутків.
Можливо, хтось буде платити і 10 відсотків. Але лише тоді, якщо землю віддали в оренду під забудову терміном на 10 років і якщо там вже є проведені інженерні комунікації. Позаяк проведення комунікацій коштує 500-2000 грн за м. кв., то у разі їх відсутності треба знімати з будівельників менші відсотки. У протилежному випадку вони перестануть будувати.
Усі ці фактори змушують багато компаній будувати так зване елітне житло. «Елітна квартира» має площу не менше 100 м кв., висоту від підлоги до стелі від 3,30 метра, і люди готові за неї заплатити. Тобто попит завжди є, і від такого житла будуть постійні надходження у міський бюджет.
А якщо говорити про соціальне житло, то для його будівництва треба створити відповідні передумови. Треба знижувати відсотки, проводити тендери: виставити на продаж земельну ділянку, сказати, мовляв готові заплатити за її забудову житлом по 550 доларів за м кв. тому, хто збудує дешевше. Тоді з’являться такі компанії, які будуть відвойовувати ринок і будувати, наприклад, за 480 – 520 дол. м. кв.
У минулому році ми будували в середньому 200 тис. м кв., але можна будувати і 400-500 тис. м. кв., і таким чином отримувати соціальне житло. По-іншому не буває.
- Ціни на нерухомість у Львові сьогодні зрівнялися з цінами у Варшаві та в Кракові, а у Києві житло вже коштує, як у Берліні. У той час, як прибутки львів’ян чи киян з варшав’янами чи берлінцями і порівнювати не варто. Чому ж у нас такі високі ціни на нерухомість?
- На собівартість житла впливає низка факторів. По-перше, його якість: на сьогодні будівельні компанії нашого об’єднання не роблять відстань між підлогою та стелею нижче 3 – 3,3 метра, ставлять лише дерев’яні склопакети, накривають натуральною черепицею майже усі будинки. По-друге, те, що ми маємо сплатити 5 відсотків на інфраструктуру. По-третє, щорічне зростання цін на будматеріали - порівняно з 2005 роком вони в середньому зросли на 50-80 відсотків, відповідно від цього зростає і метр квадратний житла. Якщо колись ми могли будувати м кв. за 200 доларів, то тепер – не менше, ніж за 550.
Треба розуміти, що дешевого житла не буде. Щоб збудувати найпростіше соціальне житло, треба вкласти лише 500 доларів в будматеріали, від 15-ти до 80 доларів за м кв. обійдеться опалення, а ще – склопакети, покрівельні матеріали, штукатурні матеріали, якість цегли. Додайте сюди технічні умови, які коштують коштують від 25-200 доларів за м кв., і ви отримаєте собівартість житла. Сьогодні навіть Держбуд заявляє, що готовий будувати житло державного стандарту за ціною не нижче, ніж 2800 гривень за м кв. А при побудові елітного житла треба все множити на 1,3 – 1,5.
- Якщо за кордоном житло дешевше, то виходить, що у них дешевші будматеріали?
- Ні. Банківську позику на будівництво за кордоном можна отримати під 3-4 відсотки річних, а на Україні – 18 відсотків річних. Будинок же будується 2 роки. Бачите різницю, що таке заплатити 8 відсотків, і що таке заплатити 36. Дуже мало будівельників зараз будують за свій власний кошт. Тут є два варіанти – або залучати приватні гроші, або банківські кредити. Більшість обирає друге.
- Як виглядатимуть, на Вашу думку, межі Львова через 10 років? Його забудують всередині чи розширять його межі?
- Львів не є ґумовим, і всі це прекрасно розуміють. Інша правда, що більшість будівельних компаній всіма правдами-неправдами рветься забудовувати елітні райони. Зараз це робити складніше, бо діє мораторій на забудову елітних районів. Все йде до того, що вони будуть забудовуватися готелями та офісами.
- Все-таки, як виглядатиме місто та його межі через 10 років?
- Сказати важко, бо Генеральний план розбудови Львова ще не затверджений, і його неможливо затвердити, наприклад, на найближчі 5-10 років і виконувати те, що в ньому буде намічено, оскільки він має змінюватися щопівроку-рік. Але, щоб мінявся Генплан, треба затвердити остаточно межі міста. А це, до слова, тягнеться вже 5-6 років. Ми подали у Верховну Раду на затвердження Генплан розбудови міста, але його так і не було затверджено. Коли буде затверджено, тоді і будемо працювати. Чим зараз добре сільським районам – вони мають землю і усвідомлюють, що за неї вони можуть отримати школу чи дитсадок. Я думаю, що коли буде затверджено та підписано Генеральний план, тоді вже можна буде сідати та дивитися, де будувати і що будувати із врахуванням всіх необхідних норм містобудування, бо без каналізації і широких вулиць це буде не місто.
- У Львові дуже складна ситуація з готелями і зі стоянками. На Міжнародному економічному форумі і ярмарку інвестицій голова ЛОДА Петро Олійник заявив про те, що він домовився з міським головою Андрієм Садовим про те, що земля міста здаватиметься в оренду і продаватиметься лише під будівництво готелів та багатоповерхових автостоянок. Чи в цьому є необхідність, і чи це можливо виконати?
- Так, така проблема дійсно існує, і її яскраво продемонструвало проведення святкування 750-ї річниці Львова – всі готелі у радіусі 50 км від Львова були зайняті. Незабаром проводитиметься чемпіонат Європи 2012 року, і якщо ми не матимемо готелів, то не будемо мати, де розселити людей. Однак для будівництва готелів треба залучати інвесторів, і то серйозних, людей, які займаються тим бізнесом і компетентні в цьому. Ті люди, котрі хотіли би зайнятися готелями, повинні мати дуже багато інвестиційних коштів – якщо вони не мають 1 млрд доларів, то сюди немає чого навіть заходити. А якщо мають, то треба давати їм землю і хай будують, ми від цього тільки виграємо.
- Який термін окупності готелю, якщо його будувати «з нуля»?
- Мінімально 20 років.
- Чи бачите Ви серйозних інвесторів, готових прийти до Львова?
- Так, з Києва, Берліна, Москви, Польщі, Австрії. Вони сюди прийдуть.
- Питання щодо якості житла, що будується. Багато хто скаржиться, що купляє житло за «страшні гроші», але якість його не є екстра. У нас такі погані будівельники?
- Я би так не казав. Навпаки, наша будівельна школа користується попитом у всій Європі. Часто буває, що приходить інвестор і просто перекупляє наших будівельників працювати на об’єкти за кордоном або в Києві – будь-який інвестор зацікавлений в кваліфікованій робочій силі. Нам же не можна відпускати її за кордон, але цього не зробиш насильно. Тож треба думати про те, чим зацікавити спеціалістів і як дати їм порядну роботу тут, у Львові.
- Зараз у Львові активно забудовують околиці, але два найбільших супермаркети «Метро Кеш енд Кері» та «Епіцентр» мають київську прописку, відповідно податки платять до Києва, а не в міський бюджет. Натомість місто має з них лише плату за землю, та й то не дуже велику. Чому міськрада дає київським інвесторам дозволи, чому не змусили їх зареєструватися у Львові?
- Наскільки я знаю, «Метро» заплатило 20 чи більше мільйонів гривень за землю, викупивши її. Тобто місту воно взагалі нічого не платить. Так, погоджуюсь, що кожний інвестор, який захоче працювати у Львові, має прописуватися у Львові і сплачувати податки саме сюди. Тоді би в нас зростав місцевий бюджет. Сьогодні ж Львів перераховує 80 відсотків всіх надходжень до держбюджету в Київ, а у Львові залишається лише 20 відсотків, ось чому потрібно вимагати зміни умов відрахувань і залишати у місті хоча би 30 відсотків. Нам зараз потрібно делегувати це питання нашим львівським політикам, котрі працюють у Києві.
- Але хіба не можна змусити, наприклад, не дати такому інвестору дозволу на будівництво, поки він не пропишеться у Львові?
- Багато що залежить від Києва. Поки що такі питання не піднімалися, але зараз це дуже актуально, і на найближчий сесії ми порушимо це питання. Супермаркети потрібні Львову, потрібно створювати конкуренцію, якої поки що у нас не має. Зараз торговці розбивають ціни на метр квадратний. Наприклад, у торговельному центрі «Привокзальний» ціна оренди становить 18 дол. за м. кв. на місяць, а у супермаркеті «Скриня», що розташований біля нього, – 35 дол. за м. кв. Отже, у „Скрині” автоматично у 2 рази на деякі товари піднімаються ціни. Якщо ж буде конкуренція, тоді супермаркети опустять ціни і не ділитимуть їх на м кв.
- А чим власникам супермаркетів вигідна київська прописка? Хіба є різниця, куди сплачувати податки?
- Звичайно. Справа в оборотах. Якщо порівняти, наприклад, місто Львів і Печерський район Києва, то Львів має оборот близько 100 мільйонів на рік, а Печерський район - пів мільярда. Приблизно стільки ж, скільки має вся Західна Україна. Там їм легше платити податки, оскільки їх ніхто «не проконтролює» за якихось 10-20 млн гривень. А у Львові все це на виду і під контролем, бо для нас це величезні суми.
Розмовляв Валентин Концевич, «Гал-info»
