Надуманий попит на нерухомість

 

Забудовники вважають, що ціна, по якій вони продають метр квадратний житла,  є абсолютно нормальною, оскільки є ринковою. «Багато говориться про те, що ціни на нерухомість є позахмарними, але таким є ринок – якщо є високий попит, який не задовольняється в силу об‘єктивних причин, зокрема, браку пропозицій, то і є висока ціна. Тобто не важливо що собівартість м кв новобудови складає наприклад 700 дол. – якщо цей метр продається, причому успішно по 1,2 -1,5 тис. дол., то дешевше він продаватися не буде. Таким є закон ринку», -- сказав, виступаючи під час круглого столу на тему «Як знизити ціни на житло: закон про громадське обговорення», виконавчий директор ІК «Комфорт Інвест», депутат Львівської міськради Тарас Сосновський.

З факторів, що впливають на високу ціну на нерухомість, Сосновський називає вади дозвільної системи та неврегульованість інвестиційного внеску. «Забудовник перебуває під відчутним пресом дозвільної системи, маю на увазі отримання землі під забудову на правах викупу та оренди. Це дуже довга процедура, крім того договір про оренду землі приймається в два підходи – для цього потрібно 2 сесії міськради. На першій сесії розглядають проект відведення землі, а на другій його затверджують. Так не має бути. Крім того, є проблема інвестиційних внесків. Є положення, що між собою суперечать – з одного боку, не працює положення щодо обмеження інвестиційних внесків, не має чіткої методики вирахування інвестиційного внеску забудовниками – з різних забудовників по знімають різні відсотки, а з іншого, протягнуті забудовником за власний кошт інженерні мережі, міськрада вперто не хоче зараховувати в якості інвестиційного внеску. Ось і маєте – в ціну закладаються ризики пролонгування дозвільних процедур, інвестиційні внески, можливі конфлікти з громадою, та інші речі, які значно збільшують собівартість кв м площі», -- сказав Сосновський. З його слів, проект методики вирахування інвестиційного внеску вже розроблений, але на разі на сесію не виносився.

Також нормальними, принаймні такими, що відповідають попиту на нерухомість, ціни на житло вважає і директор рієлтерського бюро «Маклер» Еліна Сеннікова. «Попит на нерухомість нікуди не дівся. Так, якщо людина, почувши про високий попит, збільшує ціну на нерухомість, яку хоче продати, то вона її, відповідно, довго і продаватиме, але на ринку завжди є дешевші пропозиції, які задовольнять як не одну, так іншу людину, котра хоче придбати житло. Крім того, якщо порівняти з минулим роком, то темпи будівництва на Львівщині дещо зменшилися, а це, відповідно, позначається на ціні», -- каже рієлтор.

Ще одним з факторів нестабільності і збільшення попиту на нерухомість на Львівщині Сеннікова називає очікування приходу інвестицій в нерухомість у зв‘язку з проведенням чемпіонату світу Євро-2012. «На ринок нерухомості Львівщини вже починають приходити інвестори, які зацікавлені в скуповуванні як самої нерухомості, так і ділянок під забудову в контексті проведення в 2012 році Єврокубку. Цей попит, відповідно, коригуватиме ціну на нерухомість, тому говорити про здешевлення її наразі не випадає», -- говорить рієлтор.

Іншої позиції дослідники ринку та самі споживачі. Як стверджує депутат Львівської обласної ради, виконавчий директор Асоціації будівельних підприємств Львівщини Олег Немчінов, в цінах на нерухомість як на нову, так і на вторинну, існує спекулятивний елемент. «В мене нещодавно виникло як в простого громадянина квартирне питання. Я вирішив купити квартиру, зібрав гроші на перший банківський внесок, але в мене виникла проблема що ж я можу купити за гроші, на які розраховую? Так от у Львові квартира в новобуді коштує в середньому 1,2 -1,5 тис. дол. за м кв. Це дорого, і я вирішив шукати дешевші варіанти. Дешевше у Винниках – 800 дол. м кв. Але ж це одне і те саме місто, чому така різниця в ціні? Ще дешевше – 650 дол. м кв в Стрию. Але ж це та сама область, чому ціна в 2 рази нижче? Виходить, що в центрі Львова забудовники при одній і тій самій вартості матеріалів закладають в півтора-два рази більше ризиків в ціну, аніж у Винниках чи в Стрию? Мені це виявилося не по кишені, і я звернув увагу на вторинний ринок. Аналогічна ситуація -- дорого. Малосімейка (30 м.кв.), на яку я звернув увагу, за 5 тижнів встигла подорожчати з 34,5 тис. дол. до 42 тис. дол. Які ж ризики заклали в її вартість? Квартира як продавалася, так і продається далі, і таких пропозицій багато, але квартири ніхто не купує. Всі кажуть про закони ринку, але що ж це за закони ринку, якщо на квартиру не має попиту, а вона від цього лише дорожчає? Це спекуляція», -- зазначив Немчинов.

Про те, що великий попит на нерухомість в місті є надуманим, як і те, що ціни на нерухомість є неадекватними, говорить і експерт Міжнародного центру перспективних досліджень Олександр Жолудь. Мовляв, попит на нерухомість наразі перепрофільовується – якщо раніше покупців цікавили квартири в центрі міста, то тепер вони зацікавлені у придбанні котеджних будиночків за містом. А це в свою чергу не може не вплинути на зменшення попиту, відтак і зниження ціни на нерухомість в місті.

«З одного боку, в нас останні декілька років відбувався швидкий ріст цін на нерухомість, не співмірний з ростом доходів громадян, що призвело до того, що середньостатистична сім‘я, яка проживає як в обласному центрі, так і в столиці, не може собі дозволити купити помешкання, навіть взявши в банку іпотечний кредит. З іншого боку, враховуючи те, що в нас унітарна держава, і успіх бізнесу напряму залежить від домовленостей з чиновниками та від лобіювання своїх інтересів у представницькій владі, то відбулася міграція бізнесменів до столиці та обласних центрів. Власне вони в основному задовольняють попит на нерухомість та на іпотечні програми банків. Ця міграція продовжується і зараз, тому можна говорити про стабільний попит», -- сказав експерт.

Втім, як говорить Олександр Жолудь, якщо раніше покупці були зацікавлені в нерухомості, що розташована в центрі міста, то тепер вони купують котеджі, що знаходяться в приміській та позаміській зоні. «Багато говорять про те, що в Україні на нерухомість вищі ціни аніж в європейських містах, але тут треба говорити про специфіку попиту. Якщо говорять про Відень, Краків, Прагу інші європейські міста, то в їхніх центрах не має як будувати, тож там будують на околицях, де ціна завжди нижча. І на таке житло є попит. В Києві ж, навпаки, попит є на нерухомість в центрі міста, тому і квартири в «хрущовках» коштують там дорожче, аніж квартири в нормальних будинках Відня. В Україні зараз починається власне переформатування попиту з нерухомості в центрі міста на нерухомість на околиці. Розвиток котеджних містечок може стримати ріст цін на нерухомість в центрі міста. В Києві, наприклад, за ціну 2 кімнатної квартири в центрі міста можна купити котедж в приміській зоні площею 500 м кв. В котеджних містечках вже сформована ціна, крім того, стримуючим чинником її росту є те, що не так обмежена пропозиція будиночків та місць для будівництва котеджів, як в центрі міста. Водночас разом з цінами на нерухомість в котеджних містечках сформувалася ціна на землю, тому подорожчання в зв‘язку зі збільшенням попиту на котеджі не відбуватиметься», -- сказав експерт.

 

 

«Ми маємо багато випадків, коли через позицію громади новобуди до кінця не добудовуються. Наприклад, на вул. Варшавській у будівництво новобуду вклали вже 12 млн. дол., а будівництво там йде рваними темпами – то будинок будується, то міськрада забороняє його будувати. А у Винниках, щоб не будували, на будмайданчику громада встановила статую Матері Божої. Я не маю нічого проти релігійних почуттів громади, але будівництво чи то житлового будинку, чи супермаркету, чи церкви має відбуватися згідно з генеральним планом міста, а не так, як хто захоче. Дивно, чому в законодавстві не прописано закону про громадські слухання, і чому досі цієї проблеми ніхто не вирішує. Так само і з генеральним планом забудови міста. Якщо вирішити ці проблеми, то до конкретної будови зауважень не висуватимуть, відтак ризик виникнення конфлікту з громадою не закладатиметься в ціну м кв площі», -- говорить Тарас Сосновський. В якості гаранта дотримання інтересів громади та водночас виконання законодавства він пропонує вважати міського голову.

«Гарантом інтересів громади міста і одночасно виконання нормативної законодавчої бази має бути міський голова. Народ його вибрав на виборах, а відтак доручив йому представляти свої інтереси, а закон зобов‘язує його виконувати законодавство», -- говорить Сосновський.

Також про відсутність допомоги у вирішенні проблем, зокрема з громадою, з боку місцевого самоврядування говорить директор з розвитку та маркетингу групи компаній «21 століття» Максим Білоус.

«Влада як місцева, зокрема, у нас в Києві, так і центральна, усувається від вирішення конфліктів між громадою та забудовниками і не бере участі в цьому діалозі. Я маю на увазі, що не проводяться громадські обговорення і не вносяться необхідні зміни в законодавство, щоб прописати такі обговорення. Власне на обговореннях мають вирішуватися проблеми та зауваження, і влада має тут виступати посередником. Оскільки цього не робиться, то забудовники закладають ризики виникнення проблем з громадою в ціну кв м площі», -- сказав він 

Щодо місцевої влади, то зі слів Білоуса, вона має розробити чіткий план забудови міста, відповідно до якого має проводитися забудова. Крім того, вона має активно залучати громадськість до обговорення генплану міста.

Основним питанням, яке потребує врегулювання між забудовниками та громадою, є потреба законодавчого закріплення громадського обговорення. Про це, виступаючи на круглому столі «Як знизити ціни на житло: закон про громадське обговорення», зазначив виконавчий директор Української будівельної асоціації Сергій Грабар. Зі слів Грабара, УБА було розроблено і подано на розгляд профільного комітету Верховної Ради законопроект про внесення змін до деяких законів України щодо сприяння будівництву.

«11 квітня було засідання комітету ВР з питань будівництва, і на ньому розглядався підготовлений нами законопроект, але через те, що до нього були долучені численні доповнення та висловлені різноманітні зауваження, то було прийнято рішення перенести його розгляд після опрацювання зауважень на 11 травня 2007 року. Зрозуміло, що через політичну кризу засідання не відбулося, але ми працюватимемо над тим, щоб після формування нової ВР робота над законопроектом продовжилась. Чому круглий стіл проходить у Львові? Тому що ми зацікавлені почути та обговорити проблеми здешевлення будівництва в Західній Україні, нам цікаво почути думку львів‘ян», -- сказав Грабар.

Зі слів Грабара, актуальною проблема громадських обговорень є тому, що власне через непоінформованість і брак конструктивного діалогу поміж громадою та забудовниками часто успішно розпочате будівництво залишається незавершеним. «Так, треба враховувати і те, що пікети під забудовами часто виникають і через комерційний інтерес – пікетники самі говорять, що, мовляв, дайте грошей (від 40 до 120 тис. дол.), і ми щезнемо, але є випадки, коли власне громада сусіднього з будмайданчиком будинку виступає проти того, щоб будували новобуд. Але в будівельному законодавстві ці питання зовсім не врегульовані і не дають чіткої відповіді, хто правий: забудовник чи громада», -- сказав він.

Натомість по-іншому цю проблему бачить начальник департаменту містобудування Львівської міськради Андрій Павлів. «У нас є проблема не з громадським обговоренням та небажанням влади ставати посередником між забудовниками та громадою, а з браком місця і потребою реструктуризації території. У Львові місцева влада тримає удар громади, а не забудовники, і намети, як ви самі можете пересвідчитися, стоять не під новобудами, а під Ратушею. Щодо громадських обговорень, то ми їх активно проводимо, зокрема, були громадські обговорення по будівництву об‘єктів на вул. М.Вороного, на проспекті Свободи, просп. Шевченка, інші», -- говорить він.

Павлів зазначив, що у Львові сформувалася своя практика співпраці з громадою, коли її представляють громадські організації, які з виникненням розмов про новобуд офіційно та неофіційно починають «бомбити» міськраду питаннями та зауваженнями, які міськрада старається враховувати при розробці проектів. Щодо браку території, то, зі слів Павліва, це напряму пов‘язано з функціональною придатністю самого міста.

«Ми бачимо Львів як туристично-культурний, а не промисловий центр, тому є потреба реструктуризації територій, що належали військово-промисловому комплексу, виробничим гігантам, бо іншої землі ми не маємо. Львів має населення 800 тисяч мешканців, але площу в два рази меншу, аніж міста, тотожні за кількістю населення, наприклад, Вроцлав (Польща)», -- зазначив Павлів.

 

 

До вересня ціни на житло залишатимуться стабільними і навіть дещо знизяться на нерухомість, яку власники хочуть швидко продати. Такий прогноз дає директор рієлтерського бюро «Маклер» Еліна Сеннікова.

«До осені відбуватиметься сезонне зменшення попиту на нерухомість, але з вересня, разом зі збільшенням ділової активності громадян, а відтак і кількості оборудок з нерухомістю, ціни на нерухомість зростатимуть», -- сказала Сеннікова.

Про те, що причин для підвищення цін на нерухомість в цьому році не має говорить і експерт МЦПД Олександр Жолудь. «Якщо взяти останні два роки, то відбувалося зростання кількості взятих громадянами іпотечних кредитів, відповідно збільшувався попит на нерухомість. Зараз же ринок іпотеки наситився, і це число зменшується, тому передумов для збільшення ціни я не бачу», -- зазначив він.

Щодо популярності квартир у місті, то як розповіла «Гал-info» Еліна Сеннікова, ринкові позиції наразі не змінюватимуться. З її слів, наразі найбільшим попитом у Львові користується вторинна нерухомість, на яку припадає 90 відсотків попиту, і лише 10 відсотків складає попит на квартири в ново будах. Причому найбільший попит на однокімнатні квартири площею до 40 м кв та на двокімнатні квартири площею до 60 м кв. Натомість найнижчий попит на чотирикімнатні квартири в панельних будинках.

Водночас щодо причини відносної дешевизни первинної нерухомості у Львові (в середньому 1-1,2 тис. дол. за м кв) на противагу дорожчій вторинній нерухомості (1,2-1,5 тис. дол. за м кв), Сеннікова говорить, що первинне житло, на відміну від вторинного, потребує ще вкладення значних коштів.

«Якщо брати нову квартиру в новобуді, то це переважно квартири без ремонту і лише з підведеними комунікаціями, і людині, що придбала таку квартиру, потрібно буде вкласти ще 15-20 відсотків її вартості в ремонт та проведення внутрішніх комунікацій. Натомість квартири вторинного житлового фонду переважно не вимагають серйозного ремонту, відповідно є більш готовими. Відтак і їх ціна вища», -- каже Сеннікова.

 

Валентин Концевич