Щоб гроші не «дістали ноги»...

Мати власне житло- мрія кожного. Аби ця мрія згодом не перетворилася на страждання і докори сумління, якими, мабуть, не раз себе катували інвестори сумнозвісного "Епіта-центру", про усі можливі пастки,   які приготували недобросовісні будівельні компанії,   краще подуматиз аздалегідь. На ринку все частіше мусується думка про недалеку іпотечну кризу. Інші кажуть - вона вже почалася. Експерти прогнозують - якщо іпотечна криза затягнеться,   то будівництво новобудов може "заморозитися". І надовго - деякі називають термін до 5 років.

Якщо такий сценарій реалізується, то тисячам українцям-інвесторам, які вклали свої гроші у розпочаті проекти, доведеться усі ці роки з тривогою і надією чекати, поки будинок добудується. Адже, якщо умови договору не передбачають якихось санкцій щодо забудовників, то добитися правди і змусити забудовника виконати взяті на себе зобов'язання буде не так легко. Тому, перш ніж віддати свої гроші чужим людям, двічі  прочитайте договір - це єдине, що може врятувати вас у випадку, коли  забудовник не виконає свою частину договору.                                           

 "Дуже багато людей не читають документів, а потім на момент передачі квартири можуть виникати непорозуміння", - розповідає у коментарі для ВЗ маркетолог-аналітик ТзОВ «Комфорт-інвест» (житлова нерухомість) Олена Улибіна, Звичайна людина не часто стикається із складними документами, тож найкраще буде, якщо вона перед і тим, як укласти договір, звернеться до незалежного юриста. Краще заплатити 50-70 гривень і отримати кваліфіковані відповіді, ніж потім ' дивуватися "нововиявленим обставинам».

Апе, перш ніж поринути в юридичні нюанси договору, поцікавтеся у забудовника.., чи земельна ділянка, на якій буде зводитися будинок, вже відведена у міській чи сільській раді? Чи забудовник має на руках дер­жавний акт на право власності або договір оренди земельної ділянки із правом будівництва на орендованій землі? Без цих документів можете сміливо сказати забудовнику: "До побачення!". І не вірте його обіцянкам, що справа уже ось-ось вирішиться. Тяганина із відведенням може тягну­тися місяцями, а то й взагалі не вирішиться... Не менш важливо, чи міська рада погодила проект будови - без нього житло є незаконним.

Обов'язково поцікавтеся, радить Олена Улибіна, наскільки надійний ваш забудовник, скільки років працює на ринку у цій сфері, як довго велося будівництво попередніх проектів, скільки з них уже здано в екс­плуатацію. Будівництво дво-, триповерхового будинку не може вестися більше двох, трьох років. Не соромтеся запитати: будівництво скількох об'єктів на даний час веде забудовник і чи планує нові проекти. Це може свідчити на користь або проти вашого вибору.                                             

Найбільш надійні схеми, каже Олена Улибіна, - це продаж майбутнього житла через фонди фінансування виробництва (ФФБ) або облігації (цінні папери). Почуватися впевненіше вам дозволить присутність у договорі третьої особи - банку, в якому акредитований забудовник, або фінансової компанії, яка займається фондами фінансування. Адже на­вряд чи банк захоче ризикувати своїм реноме, залучившись до буді­вельної афери.

Найоптимапьнішою альтернативою до облігацій може бути участь інвестора у фонді інвестування будівництва. Механізм працює так: кош­ти інвесторів (довірителів) передаються у фонд фінансування будів­ництва. Якщо ви обрали участь у фонді, зверніть увагу, хто управляє фондом, - від нього залежить надійність цієї схеми. Участь великого банку в ролі управителя фонду може стати запорукою, що ви отримає­те житло. А "свій" управитель танцюватиме під дудку забудовника... Поцікавтеся, чи фонд не фінансує будівництво інших об'єктів - тоді ймовірне перекидання ваших грошей на "ліві" будови. Запитайте, які умови повернення коштів.

При купівлі облігацій укладається договір купівлі-продажу цінних паперів. Потім, після того як збудоване житло чи інший об'єкт інвестування прийнято в експлуатацію державною комісією (видається державний акт про введення об'єкта в експлуатацію), забудовник передає інвестору -власнику цінних паперів квартиру або інший об'єкт інвестування, а влас­ник цінних паперів віддає компанії-забудовнику цінні папери. Ця переда­ча (обмін) здійснюється у нотаріуса. Схема проста - певна кількість цінних паперів - в обмін на квадратні метри.

Ця схема є дорожчою порівняно із участю у ФФБ. Перевага у тому, що облігації деякі забудовники дозволяють накопичувати поступово, у той час, як при інших умовах договору доведеться вносити щонайменше 30% вартості житла. "В разі виникнення непорозумінь вкладені гроші можуть бути повернені в обмін на цінні папери тією компанією, яка випускала ті цінні папери", - вважає експерт. Про всяк випадок поцікав­теся, чи приймає їді облігації у заставу будь-який банк. Часто повернути облігації вдається хіба що за номінальною ціною...

Тим часом юристи вважають, що придбання облігацій абсолютно не гарантує отримання омріяної квартири. Гарантій на кількість метрів, поверху чи кімнат облігації не дають. Як і не дають гарантій, що будівни­цтво буде закінчене своєчасно або квадратні метри не подорожчають. Обмін квартир на облігації відбувається тільки протягом кількох місяців, тож якщо ви не встигнете позбутися облігацій, забудовник позбудеться... своїх зобов'язань.

Ще одна колізія - забудовник, який виступає одночасно і емітентом, має право, але не зобов'язаний викуповувати в інвестора облігації до закінчення терміну їх обігу. Тож, у разі чого, продати папери ви зможете, але оплативши при цьому комісійні зберігачу цінних паперів - за зміну у реєстрі власників.

Крім вищезгаданих, вам можуть запропонувати угоду про організацію будівництва, договір генерального підряду, договір про наміри, пайову участь у будівництві... Таких договорів остерігайтеся - адже тоді ви пере­даєте свої "кровні" забудовнику, який вже завтра може зникнути... разом із вашими грішми.

Зоряна ФРАНКО