Ринок первинної нерухомості на сьогодні є надзвичайно широким, що сприяє здоровій конкуренції між забудовниками. Однак, в той же час, не всі забудовники є добросовісними.
- Нагадаємо, що кандидат економічних наук, виконавчий директор Асоціації українських науковців "Економіка. Екологія. Соціум" Ігор Лисий вже розповідав Гал-інфо про вплив коронавірусу на ціни на нерухомість.
За словами юридичного консультанта з питань нерухомості ЮКФ "Юридична ліга", для встановлення такого факту необхідно здійснювати комплексний аналіз наявних установчих, дозвільних документів та договору, який пропонується укласти, а також безпосередньої репутації компанії-забудовника.
"Стосовно дозвільних та установчих документів, то Вам, як покупцю, у точці продажу добросовісний забудовник має надати для ознайомлення:
- дозвільну документацію щодо можливості здійснення забудови;
- правовстановлюючі документи на земельну ділянку, де ведеться будівництво;
- установчі документи щодо компанії-генерального підрядника будівництва (забудовника).
Цю інформацію можна також перевірити у спеціалізованих єдиних державних реєстрах, які перебувають у вільному доступі", — пояснила юрист.
Щодо репутації самого забудовника, то тут варто врахувати перш за все інформацію щодо його реєстрації у реєстрі юридичних осіб, наявність будь-яких судових суперечок, перелік збудованих та зданих в експлуатацію об’єктів нерухомості.
"У подальшому, варто провести належний правовий аналіз договору придбання майна, який пропонується до укладення. Так, компанії пропонують декілька видів договорів, серед яких найбільш використовуваними формами договорів є купівля-продаж майнових прав, договір про участь в житлово-будівельному кооперативі, попередній договір купівлі-продажу квартири", — пояснив фахівець.
Водночас адвокати "Юридичної ліги" наполегливо не рекомендують укладати попередній договір купівлі-продажу квартири.
"Справа у тому, що існує кілька ризиків, серед яких:
- компанія-генеральний підрядник може банально не укласти основний договір купівлі-продажу квартири, адже жодних зобов’язань до його укладення попередній не містить;
- на одну і ту ж квартиру може бути підписано декілька попередніх договорів, адже жодних гарантій таким договором покупцю не надається, а також відсутня будь-яка державна реєстрація попередніх договорів, що дало б змогу облікувати продані та збудовані квартири на конкретному об’єкті", — наголосив юрист.
АО "Юридична ліга" допоможе Вам уникнути небажаних ризиків, які виникають при купівлі квартири на первинному ринку та надасть весь спектр адвокатських послуг у сфері комплексного аналізу та безпосереднього супроводу при укладенні такого договору. Контактний телефон: +38 (096) 527 17 22.
ПРАВОВИЙ ВИСНОВОК
ЩОДО УКЛАДЕННЯ ПОПЕРЕДНЬОГО ДОГОВОРУ КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ КВАРТИРИ
1. Аналіз попереднього договору купівлі-продажу квартири та купівлі-продажу майнових прав
Попередній договір не містить жодного посилання на Договір купівлі-продажу майнових прав від 08.11.2016 р., який укладений між ТОВ "ЖБК "Ваш Дім" та ТОВ "КУА «Актив", яким надано право ТОВ "КУА «Актив" на укладення попередніх договорів купівлі-продажу об’єктів нерухомого майна. Відповідно пов’язаності між договором купівлі-продажу майнових прав та попереднім договором купівлі-продажу квартири, що свідчило б про наявність майнових прав, немає.
Договором від 08.12.2016 р. передбачено укладення Основного договору у термін до 31.03.2019 р., для продовження зазначеного терміну мали бути укладені зміни до Попереднього Договору у термін до 31.03.2019 р. У разі відсутності змін до Попереднього договору та враховуючи сплив терміну укладення Основного договору (31.03.2019 р.), Договір не передбачає жодних зобов’язань Продавця щодо строку укладення Основного Договору.
Доцільним є отримати отримання від Продавця (ТОВ "КУА "Актив") Довідки про підтвердження належного виконання усіх зобов’язань за попереднім договором купівлі-продажу квартири, адже за Договором про заміну сторони у зобов’язанні до нового Покупця переходять усі права та обов’язки попереднього Покупця.
Укладення Основного Договору купівлі-продажу квартири та подальшої реєстрації права власності на квартиру, ставиться в залежність від повної оплати ТОВ "КУА "Актив" майнових прав на відповідну квартиру. Відтак, підтвердженням такої оплати має бути Довідка про повну оплату ТОВ "КУА "Актив" майнових прав на конкретний об’єкт. У разі відсутності такої довідки Покупець ТОВ "КУА "Актив", а як наслідок безпосередній Покупець не набуває права власності на об’єкт нерухомого майна.
Для уникнення небажаних санкцій, необхідна Довідка про повну оплату Сивуляк Любов Михайлівною вартості Об’єкта продажу (квартири) відповідно до графіку. У разі порушення цієї умови Договору можливе застосування штрафних санкцій у вигляді пені у розмірі подвійної облікової ставки НБУ від суми невиконаного/несвоєчасно виконаного грошового зобов’язання, за кожен день прострочення.
Строк введення в експлуатацію – до 31.12.2018 р., зазначений строк мав бути продовжений шляхом внесення змін до попереднього договору купівлі-продажу квартири.
Відповідно до п. 4.1.4. Договору купівлі-продажу майнових прав від 08.11.2016 р., який укладений між ТОВ "ЖБК "Ваш Дім" та ТОВ "КУА "Актив" передбачена можливість розірвати договір в односторонньому порядку у випадку невиконання або неналежного виконання умов Договору Покупцем. Це положення тягне за собою можливість настання негативних наслідків за попереднім договором купівлі-продажу квартири.
Санкцій за неукладення Основного договору купівлі-продажу квартири попередній договір не містить;
Попереднім договором та законодавством не передбачено санкцій за підписання декількох попередніх договорів на одну і ту ж квартиру, а також відсутня будь-яка державна реєстрація попередніх договорів, що дало б змогу облікувати продані та збудовані квартири
2. Дозвільна документація
У забудовника – ТОВ "ЖБК "Ваш Дім" наявна уся необхідна дозвільна документація:
- чинні містобудівні умови та обмеження;
- договір оренди земельної ділянки;
- чинний дозвіл початок будівельних робіт.
3. Відомості із реєстрів та рейтинг забудовника
>Із реєстру боржників та реєстру судових рішень наявна інформація лише щодо стягненню штрафних санкцій на незначну суму.
>Кримінальні та адміністративні провадження щодо забудовника або його посадових осіб відсутні.
>Судові провадження стосовно скасування дозвільної документації в реєстрі відсутні.
>Відсутні відомості стосовно ризиковості чи незаконності забудови на інтерактивній мапі новобудов.
