Аналітики ЛУН підбили підсумки найскладнішого року на ринку нерухомості.
7 мільйонів ВПО, за даними ЛУН, понад 200 000 активних інвесторів у новобудови на початок війни, 16 800 зруйнованих багатоквартирних будинків, 126,7 тисячі зруйнованих приватних будинків, 52,5 млрд доларів збитків житлового фонду в країні, кількість операцій з нерухомістю скоротилась втроє, кількість завершених будівництв зменшилась у 2 рази, забудовники у 2022 почали будівництво 68 000 нових квартир, пільгова іпотека «єОселя» отримує 30 млрд гривень на 12-15 тисяч квартир наступного року.
Наразі потреби держави складають понад 52 млрд доларів для покриття збитків житлового фонду внаслідок військової агресії. Так, за даними KSE, станом на листопад зруйновано 16 800 багатоквартирних і 126 700 приватних будинків. В столиці пошкоджено 348 будинків, переважно багатоповерхівок, на загальну суму збитків 0,9 млрд доларів.
За 2021 рік загалом в Україні було введено в експлуатацію понад 11 мільйонів квадратних метрів житла, що було абсолютним рекордом за часи незалежності. За три квартали 2022 року забудовники почали будувати 68 000 нових квартир, що приблизно вдвічі менше, ніж минулого року. Девелопери завершують розпочаті будівництва і менш активно починають нові, що може призвести до дефіциту нових метрів уже в найближчі роки.
Згідно з оцінками ЛУН, на початок вторгнення в Україні нараховувалось понад 200 000 активних інвесторів у новобудови — тих, хто придбав квартиру, але ще не отримав ключі. Інтерес до теми придбання нерухомості також у середньому скоротився у 2 рази у регіонах, де не ведуться активні бойові дії. В Києві цей показник становить 45% від лютневого, у Львові — 54%, в Одесі — 43%, в Ужгороді — 68%, у Дніпрі — 57%.
Рівень продажів відчутно нижчий за проявлений інтерес, що характерно для формування відкладеного попиту. Згідно з Мін’юстом, нотаріуси провели 114 тисяч угод щодо нерухомості за 3 квартали 2022, що в три рази менше за аналогічний період у 2021.
В Україні на сьогодні налічується понад 7 мільйонів ВПО. Згідно з даними дослідження Gradus, 16% з них бажають залишитись на новому місці проживання. Уряд Німеччини проспонсорував пільгові іпотеки на 30 років під 3% для 1000 сімей ВПО, решта охочих залишитись має розраховувати на вітчизняні державні програми або ж на власні кошти.
На початок грудня видано 277 пільгових іпотек за державною програмою «єОселя», до кінця року планують відзвітувати про їх подвоєння. Усього подано 24 тисячі заявок і отримано схвальні рішення на 7 тисяч з них. Наступного року програма отримає ще 30 мільярдів гривень — цього вистачить на придбання 12-15 тисяч квартир.
При інвестиції у будівництво середня вартість найдешевших 1-кімнатних квартир у новобудовах від забудовника зросла у гривні в усіх регіонах країни: Київ — 2,33 млн (+66%), Львів — 2,07 млн (+57%), Одеса — 1,54 млн (+70%). Підняття цін забудовники аргументують подорожчанням собівартості будівництва, дефіцитом будівельних матеріалів та робочої сили.
Попри зниження попиту, найдорожчим житлом від забудовників традиційно залишається столиця, де в преміум класі забудовники просять вже 132 800 грн за квадратний метр нового житла, що на 69% більше за лютневі ціни. Комфорт клас — незмінно фаворит по інтересу для інвестицій майже в усіх областях України. Так, в Києві квадратний метр від забудовників у цьому класі буде коштувати в середньому 37 000 грн (+37% за рік), у Львові дорожче — 38 300 (+60%), в Ужгороді — 34 200 (+57%), в Івано-Франківську — 22 200 (+63%), в Одесі — 35 900 (+56%), в Дніпрі — 33 100 (+44%), а в Полтаві — 30 000 грн за метр (+37% за рік).
Згідно зі статистикою ЛУН, середня вартість оренди 1-кімнатної квартири в Києві саме серед тих, що були реалізовані, зросла з лютого на 1000 грн і складає 11 000 грн/місяць. Інтерес до оренди в столиці повністю відновився ще у липні. У Львові 1-кімнатні орендовані квартири в листопаді в середньому коштували 16 200 грн/місяць, хоча у січні орендували за 7000 грн. Довгострокова оренда в Одесі втрачає попит, тому ціна за 1-кімнатну зменшилась з 7000 до 6250 грн на місяць.
За даними ЛУН, загалом кількість введених в експлуатацію квартир у 2022 по регіонах становить:
13 200 квартир — Київ
7200 — Київська область
3800 — Львів
2300 — Одеса
1600 — Івано-Франківськ
790 — Тернопіль
880 — Луцьк
940 — Хмельницький
570 — Чернівці
840 — Дніпро
770 — Вінниця
590 — Рівне
490 — Житомир
430 — Чернігів
370 — Ужгород
200 — Запоріжжя
190 — Черкаси
170 — Полтава
40 — Миколаїв
Цифри та графіки по кожному з регіонів України зібрано у загальному звіті за 2022 від ЛУН https://misto.lun.ua/2022
Що очікувати на ринку нерухомості у 2023?
Денис Суділковський, маркетинг-директор ЛУН: «Через війну та втрати в економіці житло стало менш доступним, а потреба в ньому — значно гострішою. Можна вже стверджувати, що понад мільйон сімей в Україні потребує нового житла. Задовольнити цей попит лише вже збудованими квартирами неможливо — такої кількості квартир немає у продажу — тому на Україну чекає етап Великого житлового будівництва. Держава це розуміє і має у планах розширення масштабів пільгової іпотеки, але цього все ще буде недостатньо для покриття потреб ВПО, тож очікуємо на подальші кроки з боку влади.
Для приватного сектору однією з головних перешкод в придбанні житла сьогодні є невпевненість у власному майбутньому. Згідно з соціологічними дослідженнями лише 25% українців стабільно відчувають себе у безпеці. 81% отримують зарплатню, але лише 33% впевнені щодо неї у майбутньому. Динаміка відновлення ринку нерухомості, як і самої економіки країни, сьогодні напряму залежить від успіхів ЗСУ.
Для залучення іноземних інвестицій у програми відбудови, зокрема житла, державі треба знайти рішення ще для ряду задач, одна з котрих — відсутність механізмів страхування воєнних ризиків. Переговори з міжнародними партнерами щодо цього питання тривають ще з літа, і можна очікувати впровадження пілотних проєктів у 2023.»
