З 1 липня 2015 року набув чинності Закон «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14 травня 2015 року № 417-VIII. На жаль, не всі ще усвідомили, які кардинальні зміни він несе насамперед для тих людей, чиї будинки нині обслуговують ЛКП (колишні ЖЕКи).
Нагадаємо, що з 1 липня цього року ЛКП припиняють існувати в теперішньому вигляді. Замість них будуть приватні компанії-управителі. Мешканці зможуть вибирати собі управителя, але тим, хто цього не зробить до вказаної дати, міська влада таких управителів призначить на умовах конкурсу.
Наразі особливої активності мешканців щодо рішень з подальшого утримання своєї власності не видно. Багато людей думають, що нічого принципово не зміниться, але це не так. Треба пам’ятати, що з липня 2016 року розмір внесків та платежів на утримання будинку та прибудинкової території визначатиме управитель.
Незважаючи на те, що управителя для будинків обиратимуть через конкурс, можна здогадатися, що переможцями таких конкурсів стануть ті ж самі реформовані ЖЕКи чи інші наближені до влади структури. Але тепер вони будуть приватними, і впливу на них буде значно менше. Неважко спрогнозувати, що розмір внесків та платежів на утримання будинків суттєво зросте. Що ж робити мешканцям в таких умовах?
Наші фахівці з Експертної ради Народного Руху кажуть, що найголовніше, не сидіти склавши руки. Новий закон дає можливість активним людям впливати на процес, і для цього не обов’язково створювати ОСББ. Достатньо просто провести збори співвласників квартир та нежитлових приміщень у будинку, на яких можна ухвалити рішення про спосіб управління будинком та обрати з числа співвласників уповноважену особу від будинку і делегувати їй право представляти інтереси будинку, в тому числі укладання угод з управителем.
Наголошуємо – це треба зробити до 1 липня 2016 року. Збори співвласників можуть вирішувати одразу кілька ключових для життя будинку питань. Насамперед вони можуть визначити, яким чином та у якій формі будуть утримувати будинок – самостійно чи шукатимуть управителя.
Якщо самостійно, то мешканці повинні визначити, у який спосіб буде здійснюватися така діяльність та затвердити розмір внесків та платежів на утримання будинку та прибудинкової території. Якщо з управителем – визначають, хто саме та на яких умовах буде утримувати будинок, про що слід укласти відповідний договір. Це може бути повне або часткове управління, тобто певні функції мешканці можуть виконувати самі. У договорі з управителем мають бути прописані: термін дії договору, права і обов’язки сторін, ціна і перелік послуг.
Рішення на зборах співвласників ухвалюються відповідно до так званих часток. Тобто, кожен співвласник голосує своєю часткою – пропорційно до площі, яка є у його власності.
Щоб ухвалити рішення з важливих питань, наприклад, перепланування, ремонт, перелік та розмір витрат на управління багатоквартирним будинком, – то за це має проголосувати та кількість співвласників, площа яких разом перевищує 75 відсотків від загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку.
Щодо інших питань, таких, от-як, визначення управителя та його відкликання, затвердження та зміна умов договору з управителем, обрання уповноваженої особи (осіб) співвласників під час укладання договорів, внесення змін та розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням – достатня частка більше як 50 відсотків від загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку.
Якщо одна особа є власником квартир (квартири) та/або нежитлових приміщень, загальна площа яких становить 50 відсотків або більше загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку – з метою уникнення монополії під час ухвалення рішень – голосування відбувається у форматі 1 співвласник – 1 голос.
Якщо збори співвласників ухвалили рішення про від’єднання від ЛКП, копію протоколу потрібно подати до міської ради. Міська рада повинна розмістити його резолютивну частину на своєму сайті.
Схожа схема діє і для тих будинків, де мешканці готові створити ОСББ. Зокрема, після створення ОСББ мешканці скликають збори і ухвалюють рішення про те, що вони самі будуть управляти будинком. Таке рішення теж потрібно подати до міської ради, щоб вона списала будинок зі свого балансу.
Те саме стосується і новобудов. Скликаються збори, ухвалюється рішення, з яким ознайомлюють забудовника. Закон говорить, що попередній балансоутримувач має до 3 місяців, щоб передати всю технічну документацію на будинок та земельну ділянку. Якщо забудовник щось не доробив, він повинен за півроку своїм коштом виготовити всю документацію, те ж саме стосується ЛКП, якщо будинок на їхньому балансі.
Треба наголосити, що тепер в законі не передбачено фіксованого членства для ОСББ. Всі співвласники автоматично залучені до роботи об’єднання. Попереднє законодавство дозволяло деяким співвласникам не платити за певні послуги. Тепер діє принцип «власність зобов’язує» – власник має утримувати майно незалежно від факту проживання в будинку.
Спрощено передачу будинку з балансу на баланс – не потрібно створювати ніяких комісій. Це часто створювало проблеми із забудовниками, які не встигли продати всі квартири або поділити підвали. Для ОСББ відтепер існують альтернативні варіанти голосування: одна квартира – один голос, або частками площі – на розсуд мешканців.
Отож, підсумовуючи, слід сказати, що всі ці законодавчі новації дають людям можливість стати реальними, а не формальними господарями у своїх будинках. Ті, хто не чекатиме доки місто призначить їм управителя з учорашніх жеківців або чиновників, будуть мати значно більше впливу на ситуацію, адже самі зможуть вибирати умови і вартість утримання будинків.
Хочемо наголосити на тому, що угоди укладаються терміном на рік. Щороку мешканці зможуть змінювати як умови договору, так і самого управителя. Це суттєво зменшить можливості для будь-яких маніпуляцій з коштами людей.
Натомість якщо послуги призначених містом управителів будуть неякісні або занадто дорогі, відмовитись від них буде не так просто. Такі суперечки доведеться вирішувати у судах, а це може тривати дуже довго.
Не можемо не згадати ще про такий міф. Нерідко людей лякають тим, що, від’єднавшись від ЛКП вони втратять право на пільги і субсидії Але ж це неправда. Пільги і субсидії гарантовані державою тим, хто має на них право, і ЛКП тут ні до чого. Єдине, що повинне зробити керівництво ОСББ, – це вчасно подати в органи соцзахисту звітність про пільговиків.
Усіх, у кого виникнуть будь-які питання щодо цієї теми ми запрошуємо до нашої громадської приймальні у Львові за адресою вул. Коперника 11, (2 поверх), тел. 261-14-99, 098-648-36-68, 063-312-48-80. Наші юристи дадуть усі необхідні роз’яснення та поради.
Ігор Мартинюк, голова Львівської міської організації Народного Руху України.
