Коли дерево посаджена, а син росте, то час задуматись і про купівлю власного житла. Та і це завдання недарма із зірочкою. Адже, як поглянеш з височин Високого замку, так може видатись, що над Львовом пройшов будівельний дощ.
Тож, Гал-інфо підготувало для Вас "гумові чоботи", аби ви не помилились при купівлі квартири в новобудовах Львова.
- Нагадаємо, що кандидат економічних наук, виконавчий директор Асоціації українських науковців "Економіка. Екологія. Соціум"" Ігор Лисий вже розповідав Гал-інфо про вплив коронавірусу на ціни на нерухомість.
***
Тож, своїм досвідом у відповідальній справі купівлі житла з Гал-інфо поділилось молоде подружжя – Христини та Володимира Косаняків. Як і у повсякденному житті – керуючи "Центром польської мови Христини Косаняк" – так і готуючись до покупки – сім’я ретельно вивчала ринок, розглядала різноманітні варіанти від: нових заміських будинків до "вторинки" неподалік центру. Тож, чому молодята обрали саме новобудови у Львові, розповідають далі.
"Своє житло ми з дружиною придбали ще у далекому 2013 році. Але як придбали? Оплатили повну вартість квартири ще до того, як будинок почав бути подібним сам на себе. З трьох під'їздів було зведено лише перших два, і то наполовину. А тим, в якому мала бути наша квартира, навіть не пахло.
У ті часи забудовники тільки набирали обороти і, фактично, найбільшими компаніями були "Ріел", "Інтергалбуд", "Еко-Дім" та "Ваш Дім". З-поміж них ми і обирали. Зараз ринок більш різноманітний.
Перш за все ми звертали увагу на те, в якому правовому статусі перебуває земля, на якій зводиться наш будинок: чи це комунальна власність, яку будівельна компанія взяла в оренду на кілька десятків років, чи це чиясь приватна власність. Перший варіант був безпечнішим.
Неабияке значення мала репутація забудовника. Довелось перечитати десятки відгуків про кожну компанію на різноманітних інтернет-ресурсах.
Таким чином, ми зупинилися на “Ріелі”. Хоч багато людей звертали увагу на своєрідну непунктуальність цієї компанії щодо вчасної здачі будинків в експлуатацію, та ми були до цього готові (завершення будівництва нашого будинку затягнулося на 1 рік та припало на літо 2015-го року).
Не слід забувати і про бюджет. Ми прекрасно розуміли, що зможемо собі дозволити лише 1-кімнатну квартиру, тому деякі варіанти одразу відпали. Вторинна нерухомість в ті часи коштувала суттєво дорожче новобудов. Думаю, люди переживали за свої кошти та боялися "інвестувати в повітря".
Чому ми зупинилися на 1-кімнатній квартирі від “Ріелу”? По-перше, вони давали хорошу знижку на квартири на першому поверсі. На той момент ми не до кінця розуміли з чим це пов'язано і якби мене зараз хтось запитав, я би вагався з відповіддю. По-друге, квартири на першому, другому та двох останніх поверхах продавалися з уже заскленими балконами. Ми відразу відкинули варіант кутової квартири, тому що в них буває дуже холодно та вогко.
Нам показували безліч схем, планувань, картинок та візуалізацій майбутнього житла, але молодість та брак досвіду у купівлі нерухомості все одно були присутніми. В нашому випадку це не зашкодило, але чи пощастить так іншим — важко відповісти. Зараз я би сказав, що ми виграли у всіх сенсах, але тоді цього розуміння не було.
Наприклад, хоч ми живемо на першому поверсі та будинок побудований на схилі, і якщо дивитись на наші вікна з вулиці, то це вже повноцінний другий поверх, а під нами розташовані комерційні приміщення.
Південно-східна сторона в значній мірі рятує нас від спеки в домі. Кажуть, що це ідеальний варіант, але ми цього не знали у 2013-му. В квартирі завжди світло. До 12 години дня у вікна потрапляє сонячне проміння та добре прогріває усі кімнати. В обідній час нам не жарко.
Оскільки кімната нам здавалася доволі маленькою (18 м кв.), а перетворювати балкон на склад для всякого мотлоху та непотребу ми не хотіли, було прийнято рішення їх об'єднати в одну велику кімнату. Наші сусіди пішли ще далі і забрали перегородку між кухнею та кімнатою. В результаті у них вийшла доволі симпатична квартира-студія. Тоді таке рідко хто робив, а зараз це дуже навіть популярно.
Для нас було дуже важливо, щоб у санвузлі помістилися одночасно туалет, ванна, душова кабіна та тумба з раковиною. У мене був досвід користування ванною зі скляною перегородкою для душу і можу сказати, що це не дуже практично: бризки все одно летять на підлогу і дуже слизько, а я не фанат килимків для ванни. Десь на просторах інтернету я знайшов інформацію, що для такого наповнення санвузла потрібно мінімум 5 м кв., а у нас лише 4,6 м кв. Пригадавши шкільні уроки креслення та витративши кілька годин свого часу, мені все ж таки вдалося розмістити усі ці елементи в одному приміщенні. І воно вийшло доволі просторим. Знаю також, що багато людей люблять ставити у санвузлах пральні машини, але для цього ми виділили місце на кухні.
Що стосується кухні (10 м кв.) та коридору (7 м кв.), то особливих вимог та побажань у нас не було. Ця площа здавалася достатньою і залишалося її правильно використати.
Великим плюсом для нас була близькість до центральної частини міста та головного залізничного вокзалу: всього 15-20 хв пішки. На той час я працював в одній із держустанов, яка була розташована в центрі Львова, тому на обідню перерву встигав приходити до дому. На роботу та з роботи теж ходив на "своїх двох". Громадським транспортом ми практично не користувалися", - розповіла сім'я Володимира та Христини Косаняків.
***
Недарма подружжя обрало новобудови у Львові, замість "вторинки". Чому, ми думаємо, що це було правильне рішення? Справа у тому, що попередньо з приводу угод купівлі-продажу Гал-інфо проконсультували фахівці "Юридично-консалтингової фірми "Юридична ліга". Зокрема ми хотіли дізнатись про те, яке підводне каміння може чекати на покупців при придбанні нерухомого майна на ринку вторинної житлової нерухомості.
"Форма договору купівлі-продажу нерухомого майна визначена Цивільним кодексом України, як письмова з обов’язковим нотаріальним посвідченням. Відповідно, у разі необхідності укладення попереднього договору і передачу завдатку, обов’язково вимагайте нотаріального посвідчення — такого попереднього договору, оскільки форма попереднього договору визначене у ті й же формі, що й основного правочину.
Не радимо! Необхідне укладення договору купівлі-продажу за участю усіх власників/співвласників нерухомого майна, не радимо погоджувати на укладення договору зі сторони продавця із застосуванням довіреності від власника/співвласників. Чому? Адже такий правочин міститиме ряд непередбачуваних ризиків, скажімо довіреність може бути відкликана за декілька годин/днів до укладення сторонами договору.
Важливо! Приділіть особливу увагу тексту договору купівлі-продажу нерухомого майна, адже такий може містити ряд прихованих ризиків та непередбачуваних платежів, покладених на сторону покупця. Попросіть нотаріуса, у якого укладатимете договір, заздалегідь ознайомитись із текстом договору, сумлінний нотаріус надасть Вам зразковий текст договору без жодних нюансів.
Не радимо! занижувати вартість нерухомого майна в оцінці, і як наслідок вказувати цю занижену суму у самому договорі, адже це може негативно вплинути на правовідносини в подальшому. Так, у разі якщо договір буде оскаржено або розірвано, продавець виплатить виключно ту, суму, яка була зазначена у договорі.
Обов'язково! До укладення договору обов’язково необхідно перевірити порядок виникнення права власності на об’єкт нерухомості у власника/співвласників. Важливо з’ясувати чи часом не виникло право власності за результатом судових спорів, чи раптом не існує чинних судових спорів стосовно об’єкта нерухомості, який будете купувати, а також з’ясувати, чи бува не набуто у порядку спадкування та чи немає оскаржень такого спадкування.
Окрім того, варто здійснити перевірку реєстру судових рішень та реєстрі виконавчих проваджень, на предмет наявності/відсутності будь-яких спорів, в тому числі і щодо стягнення заборгованості із власника/співвласників майна.
Звернуть увагу! Варто також звернути увагу на сімейне становище власника/співвласників нерухомого майна. Причому, не тільки на нинішнє. Майно, придбане в шлюбі, за винятком приватизованого, подарованого або одержаного у спадщину, за загальним правилом є спільним. Відповідно, в подальшому можуть виникнути неочікувані судові спори з цього приводу.
З'ясуйте! Також, слід з’ясувати склад зареєстрованих осіб у об’єкті нерухомого майна, яке будете куплятимете. Так, у разі наявності у складі зареєстрованих осіб неповнолітніх, необхідно буде отримати дозвіл на такий продаж органів опіки та піклування, якщо його не буде можуть виникнути неочікувані судові спори з приводу оскарження здійсненого правочину. Окрім того, необхідно вимагати здійснення перереєстрації усіх зареєстрованих в об’єкті нерухомого майна у чітко визначений договором строк.
Додатково, слід зважати на стан оплати наданих послуг та отримати інформацію від усіх обслуговуючих організацій з приводу наявності/відсутності заборгованості з оплати".
- Юристи закликають до дотримання законності в умовах запроваджених обмежень
- Юристи розповіли про ризики при купівлі житла на первинному ринку: як вберегтись?
***
Як відомо на ринку нерухомості ключову роль виконують ріелтори, які, немов свахи шукають для молодого молоду. Так і вони допомагають зорієнтуватись у морі пропозицій з хештегом "новобудови у Львові".
"Практика свідчить про те, що ми – ріелтори працюємо переважно зі вторинним ринком. Тож, якщо мова йде про новобудови у Львові, то покупці звертаються на пряму у центри продажів. Проте звісно ж, що ми можемо допомогти обрати об’єкт, який вже близький до здачі", - розповіла Гал-інфо ріелтор з багаторічних досвідом у цій сфері Ірина Завадка.
Водночас, задля зменшення усіх ймовірних ризиків варто проконсультуватись з фахівцем.
"Перш за все раджу обирати забудовників, які вже здали в експлуатацію інші свої об’єкти нерухомості. Якщо конкретизувати, то, до прикладу, мої колеги не беруться за співпрацю з забудовником "Ірокс", адже знаємо скільки було скандалів довкола нього", – пояснила Ірина Завадка.
***
Тож, за порадою ріелтора Гал-інфо звернулось до юриста, який спеціалізується на питаннях з нерухомості. Директор юридичної компанії "Профі" Андрій Завадка розповів Гал-інфо про ризики, які варто враховувати вкладаючи кошти у майбутню оселю, зокрема у новобудови у Львові.
"Якщо будинок тільки-но починають будувати: риють котлован, заливають фундамент – то у такому випадку покупець ризикує максимально, вкладаючи кошти у нерухомість, яка фактично нездана в експлуатацію. Звісно ж, що для забудовника вигідно, аби ви інвестували у житло ще на початку будівництва, проте, яка вигода вам з цього – варто зважати і на це.
Не виключено, що людина заплатить кошти, а у підсумку квартиру не отримає. Різні забудовники по-різному оцінюють свої можливості здачі. Тому відповідно до цього і корелюється ціна. Тобто, якщо будинок на початковому етапі будівництва, то вартість метра квадратного буде найменша за увесь час зведення і згодом здачі. І відповідно, чим ближче до фінішу зведення помешкання, тим вартість зростатиме".
Як пояснив Андрій Завадка, досвід свідчить про те, що різниця може складати десь від 20% до 30%. У чому ж тут ризик, якщо робітники працюють, техніка гуде? За словами юриста справа у тому, що забудовник може почати будівництво, а у дійсності навіть не мати на руках усіх необхідних дозвільних документів. Тож, юрист пояснив, на які технічні нюанси обов’язково потрібно звернути увагу покупці плануючи переїзд до новобудови у Львові.
"Забудовники можуть лишень доробляти, або взагалі ще не мати на руках правопідтверджуючих документів для проведення робіт з будівництва. Це має насторожити вас. Мова йде про дозвіл на початок будівельних робіт або повідомлення, або сертифікат на будівництво – є різні форми таких документів. Також у пакеті документів мають бути містобудівні умови та обмеження від ДАБІ або від виконавчого комітету Львівської міської ради. Важливо переконатись у наявності робочого проекту".
Більш того, візьміть до уваги те, що одна справа бути власником житла, а інша – землі, на якому воно будується.
"Аби вберегти себе від ймовірних махінацій, доречно буде ознайомитись зі змістом договору оренди, з витягом або зі свідоцтвом про власність, або з рішенням міської ради про виділення земельної ділянки", – наголосив юрист.
І на цьому список необхідних документів не вичерпав себе. Адже для початку законного будівництва правознавець радить пересвідчитись у відповідності документів на технічні умови для підключення комунікацій.
"Мова йде про підключення газу, води та електрики. Щодо кожної комунікації забудовники повинні мати договори про виділення потужностей", – розповів Андрій Завадка.
Як додав юрист, перевірити наявність усього необхідного пакету документів можна особисто прийшовши на фірму забудовника. Або, як варіант, переглянути наявну інформацію онлайн на офіційному сайті будуючої фірми. Ще можна переглянути сайт ЛУН.
- Нагадаємо, що кандидат економічних наук, виконавчий директор Асоціації українських науковців "Економіка. Екологія. Соціум" Ігор Лисий вже розповідав Гал-інфо про вплив коронавірусу на ціни на нерухомість.
Зокрема він наголосив на тому, що нерухомість – товар специфічний. Це не попит першої необхідності в умовах епідемії коронавірусу, до якого можна віднести продукти харчування, ліки і медичні послуги. До того ж, ціна на новобудови у Львові є дуже високою, порівнюючи її з товарами першочергової необхідності, а тому, для більшості покупців цієї ж нерухомості є неможливим її придбання відразу за повну вартість: як правило, квартири купують на виплату, вносячи необхідну суму рівними частинами протягом кількох років.
Ці особливості нерухомості роблять її малопривабливою для покупців в умовах епідеміологічної загрози життю і невизначеності перспектив вітчизняної економіки.
Окрім того, будівельна галузь відноситься до сфер діяльності з високим ризиком зараження вірусом великої кількості людей, а отже, першочергово, підпадає під тимчасову заборону функціонування на час карантину».
На думку економіста, перспективи у ринку нерухомості є мало обнадійливими. Про тривожні дзвіночки з цього приводу він пояснив далі.
